Vous souhaitez investir dans l’immobilier sans vous soucier de la gestion ? Votre retraite ne comble pas votre besoin et souhaitez des revenus complémentaires ? Vous souhaitez investir une partie de la trésorerie de votre holding et bénéficier de revenus réguliers? Vous souhaitez développer votre patrimoine immobilier mais votre capacité d’investissement est limité ? Les Société civiles de placement immobilier sont faites pour vous. Mais c’est quoi au juste une SCPI ?
Également appelé « Pierre Papier », les SCPI permettent de détenir indirectement de l’immobilier pour un montant d’investissement plus faible qu’une détention d’immobilier en direct et cela sans aucune gestion de votre part !
Comment ça fonctionne ?
Prenons le cas des SCPI de rendement. La SCPI est gérée par une société de gestion qui se charge de trouver les biens immobiliers, de les acheter, de les mettre en location, de les gérer, de distribuer les revenus aux associés. La SCPI de rendement acquière des immeubles professionnels habituellement peu accessibles aux particuliers en direct.
Le rendement (net de frais, avant fiscalité) est de l’ordre de 5 à 6 % par an, les revenus distribués sont stables dans le temps.
Les loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Lorsque vous revendez vos parts de SCPI, vous pourrez réaliser une plus-value (si le prix de vente est supérieur au prix d’achat). Cette plus-value est soumise à l’impôt (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %).
Combien ça coûte ?
Frais de souscription
Frais de gestion de la SCPI
Avantages
Inconvénients
Exemple
Charles, 66 ans, retraité, veut des revenus pour compléter sa pension de retraite. Il dispose d’un capital de 100 000 €.
Il fait l’acquisition de parts de SCPI et reçoit 5000 € de revenus par an (rendement net de frais estimé à 5 %). Après paiement de la fiscalité (régime réel ; impôt sur le revenu à 11 % et prélèvements sociaux à 17,2 %) Il dispose de revenus complémentaires nets pour 3590 € par an.
Acquerir la nue-propriété de parts de SCPI
La propriété regroupe plusieurs droits : occuper un bien, en percevoir les revenus, le vendre. Celui qui détient tous les droits, est plein propriétaire. La propriété est démembrée lorsqu’une personne – l’usufruitier – détient le droit d’occuper le bien, d’en percevoir les revenus et qu’une autre personne – le nu-propriétaire – détiendra le bien en pleine propriété quand l’usufruit sera terminé.
L’acquisition de parts de SCPI se réalise souvent en pleine propriété, mais il est possible d’acquérir que la nue-propriété de parts de SCPI. Cet ingénierie permet de bénéficier d’un prix d’achat décoté en contrepartie d’une privation de revenus pendant toute la durée du démembrement de propriété.
Exemple
Sophie a 57 ans, elle souhaite préparer sa retraite et envisage un investissement immobilier pour obtenir des revenus réguliers dans 10 ans pour compléter sa retraite (elle n’a pas besoin de revenus immédiats). Pour son projet, elle dispose d’une somme d’argent de 260 000 € car elle vient de vendre un bien immobilier locatif.
Sophie va acquérir la nue-propriété de parts de SCPI avec un usufruit temporaire de 10 ans. Prix d’achat en pleine propriété = 380 000 €, prix d’achat de la nue-propriété (±68 % de la valeur pleine propriété) = 258 400 €.
Pendant 10 ans, Sophie ne percevra aucun revenu, et ne paiera aucun impôt (ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux, ni IFI).
Au terme du démembrement, elle obtiendra (sans frais, ni fiscalité) la pleine propriété des parts de SCPI qui étaient estimées initialement à 380 000 € (hors revalorisation éventuelle de la valeur de la part de SCPI). Si l’on retient un rendement net de charge de 5 %, elle percevra un revenu locatif annuel de 19 000 € avant fiscalité. Pas mal non ?
